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譲渡所得に課せられる税金とは?不動産売却の確定申告での注意点

 2020年11月27日

確定申告に、不安があるからとの理由で空き家が放置される件数が、近年増加しています。

不動産売却を、考えている方のための譲渡所得の計算方法と譲渡損失がでた場合の計算方法をご説明します。

不動産売却に課せられる譲渡所得

不動産売却に課せられる譲渡所得とは

譲渡所得は土地や家のほか、株式・ゴルフ会員券・骨とう・宝石などの資産をさします。

それらの資産を、売却して得た利益を譲渡所得といいます。

不動産を売却し、無利益やマイナス利益となったら確定申告は特に不要ですが、不動産売却によって所得を得た場合、必ず確定申告しなければいけません。

その年の譲渡所得は、給与所得や事業所得と切り離して考え、翌年の2月16日から3月15日の期限内に自分で確定申告をする分離課税をおこないます。

譲渡所得の計算方法は、売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて算出します。

取得費とは、購入代金や購入手数料・リフォーム代金などから減価償却費を引いた額のことです。

そこから土地を売るのに、実際にかかった仲介手数料や印紙税・土地を売るための建物取り壊し費用などの譲渡費用を差し引きます。

これらをまとめると次の計算方法になります。

譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)-(特別控除金額)

この計算方法によって出た利益を、課税譲渡所得として税務署に確定申告しなければいけません。

不動産売却の譲渡所得がマイナスになった場合の繰り越し方法

不動産売却においての譲渡益に対する税金は個別で考えられるため、不動産の所有期間や申告者自身が所有していたのかなどによって控除の種類と額は変わります。

最も基本的なマイホームを、売りに出した場合の控除例ですと、譲渡所得に対して居住年数関係なく3,000万までが特別控除されます。

つまり3,000万未満の譲渡所得を、申告した場合は所得税と住民税が免除されることになります。

特別控除後を、うけても償却できなかった利益には所得税・復興特別所得税・住民税が課せられます。

控除後1,000万が、相殺できなかった不動産の所有期間5年以上(長期譲渡所得)の場合は次の計算方法になります。

(1,000万×所得税15%×復興特別所得税2.1%)+(1,000万×住民税5%)

合計2,031,500円

これが不動産所得5年未満(短期譲渡取得)になると次の計算方法になります。

(1,000万×所得税30%×復興特別所得税2.1%)+(1,000万×住民税9%)

合計3,963,000円

居住年数が、5年未満だと約2倍の税金がかかってしまうは、転売による利益獲得を防止するためです。

不動産売却の譲渡所得で損失がでた場合の申告方法

譲渡損失が出た場合は、もちろん所得税・住民税がかかりませんが、売却した年の他の所得と相殺して所得税・住民税を減らすことが可能です。

さらに、売却した年の所得よりも損失額が大きい場合は、翌年から3年間繰り越せるうれしい制度といえます。

ただし、この繰り越し控除の特例を利用するにはいくつか条件がありますので注意が必要です。

その他にも、さまざまな特例や控除があります。

売却前に、不動産会社へ相談して適用される特例や控除を調べることも大事ですよ。

まとめ

これまで、ご紹介してきたのは大半の個人に起こりうる例を、まとめたものであって誰しもが当てはまるとは言えません。

不動産売却譲渡所得の確定申告は、嘘偽りなく誠実に申告することが重要です。

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不動産に関してお悩みの方は、ぜひ当社へご相談ください。

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