株式会社マルフォート
親が亡くなって遺産相続をする際に、不動産は簡単に分けることが出来ないのでトラブルが起こるケースが良くあります。
では共有名義のまま不動産を放置しておくと、どのようなトラブルが起こってしまうのでしょうか。
相続できる遺産が実家一軒しかない場合で、兄弟が複数いる場合、理想的なのは相続人を一人決め、その人が相続を放棄した人に相応の現金などを支払って分割する方法です。
しかし、支払える程の貯蓄がない場合などに、安易に実家の名義を共有名義にしてしまうと様々なトラブルの原因となります。
それは共有名義の場合、全員の合意もしくは過半数の合意がなければ行えないことがたくさんあるからです。
例えば、相続した家が雨漏りを起こしているのを修理するなどは保護行為として独断で行うことができます。
しかし、賃貸契約を結んで不動産を貸したり、逆に解除したりすることは管理行為にあたり、過半数の合意が必要となります。
二人兄弟で共有している場合は二人が合意しなくてはなりません。
さらに不動産を解体して更地にしたり、売却処分をしたりする場合は変更行為となり、相続人全員が合意しなければなりません。
固定資産税の支払いは誰が行うのかなど、相続することで生じてくる出費に関しても、平等に分担するのはなかなか難しいです。
例えば父親が兄弟と二人で共有名義で実家を相続していたとします。
父が亡くなると、その子どもたちへ不動産が相続されます。
元々父の持分は1/2なので、子どもが二人いたとすると持分はそれぞれ1/4ずつになります。
その子どもたちが不動産を売却したいと考え、1/2の持分を持っている叔父へ連絡すると、叔父は既に他界していて、その子供たち３人が共有名義で相続していたとします。
すると一つの不動産に対して相続人が５人も出来てしまい、利権は複雑化してしまいます。
そこで売却処分しようとしても、疎遠な親戚同士ではなかなか話し合いが難航して、結果弁護士をはさんでの売却処分になり、お金も時間もかかる結果となりえます。
例え疎遠でなかったとしても、相続人が５人もいたら全員一致で意見を合わせることが難しくなってしまいます。
売却処分に合意しない相続人がいる場合、最終的には共有物分割調整や訴訟にまで発展してしまうこともあります。
共有名義で不動産を相続するというのは、一見平等に不動産を分けたようで、実際は問題の解決を先送りにしただけとも言えます。
自分の子どもたち、孫たちに嫌な思いをさせないためにも、安易に共有名義で不動産を所持するのは避けた方が良いでしょう。
福島市の不動産に関するご相談なら、株式会社マルフォートにお任せください。
不動産に関してお悩みの方は、ぜひ当社へお問合せ下さい。
不動産売却において、減価償却という言葉を聞いたことはありますか？
減価償却は、建物に限らず年月をかけて使っていくものに対して計算します。
ここからは減価償却の意味と、計算方法についても解説していきます。
不動産は、何年もかけて使用するものであり、年数が経つほど価値が減っていくものだと考えられています。
そのため、不動産を購入したときの金額をはじめの年にすべて計上するのではなく、耐用年数に合わせて分割して計上する必要があるのです。
不動産の購入にかかる費用を、減っていく価値を考慮して分割して計算することが、減価償却です。
不動産売却の際には、現在の価格を調べる必要があるので、その建物の減価償却を計算します。
不動産の場合、土地の価値は変わらないので、建物だけ減価償却の計算します。
ここで注意しなければならないのが、土地と建物の価格をしっかりわけて計算することです。
建物だけの価格がわからない場合は、契約書を確認してみましょう。
◎減価償却の計算式
償却費＝建物購入価格×0.9×償却率×経過年数
償却率は、自宅用と賃貸用でも数値が変わり、さらに建物の構造によっても変わります。
償却率の違いは、木造、軽量鉄骨造、重量鉄骨造、RC造（マンション）の順に低くなっていきます。
具体的な数字は0.031、0.025、0.020、0.015です。
また、耐用年数は建物の構造によって、かなりの差があります。
木造が33年、軽量鉄骨造が40年、重量鉄骨造が51年、RC造が70年というように、木造とマンションを比べると大きな差があることがわかりますね。
また、賃貸用として貸し出している建物に関しては、上記の年数よりも少なくなるようです。
この計算方法で考えると、不動産売却の際の現在の価値を知ることができますね。
当然、不動産を購入したときよりも価値は下がっていることになりますが、計算した金額よりも高い金額で売却できれば利益になると考えられます。
不動産売却の際には、減価償却の計算をして現在の価値を知っておく必要があるとわかりました。
償却率と耐用年数は、建物の用途や構造によって変わってくるのでしっかり確認しておくと良いですね。
不動産売却を考えている方は、実際の建物の価値がどれくらいなのか減価償却の計算をしてみるのがおすすめです。
福島市エリアで不動産売却や不動産についてお悩みや相談したいことがある際には株式会社マルフォートへ是非お問い合わせ下さい！