株式会社マルフォート
抵当権という言葉は、不動産の売買に関わった際には必ずと言って良いほど耳にします。
しかし、実際はよく意味が分からない方も多いのではないでしょうか？
今回はその抵当権とはそもそも何なのか、不動産を売却するときの抵当権の外し方などについて解説します。
抵当権とは、住宅ローンを借りるときに、金融機関から住宅の土地と建物に設定される権利のことをいいます。
よく「担保にとる」というような言い方をされますが、その担保に当たるのが抵当権です。
住宅ローンを借りている人がもしもその返済が不可能になった場合、抵当権を設定している住宅は競売にかけられることとなります。
これを不動産用語で、抵当権の実行といいます。
こうすることによって、住宅ローンを貸している側の金融機関は、残っている負債を回収するのです。
不動産を売却する際には、抵当権を抹消する必要があります。
もし抵当権が付いたまま不動産の所有者が変わると、万が一前の所有者が住宅ローンの返済が困難になった場合、抵当権が実行されてしまうという困った事態になるからです。
それではここからは不動産を売却する際の、抵当権の抹消の方法についてご説明します。
抵当権は不動産の売却時点で住宅ローンが残っている場合においても、はずすことが可能です。
しかし、そのためにはまず住宅ローンをどうにかしなければなりませんね。
不動産の売却代金が住宅ローンの残債を上回り、完済できればそれで大丈夫です。
不動産の売却代金が住宅ローンの残債を下回ってしまった場合は、手持ちのお金と合わせて完済をするか、買い替えの場合には住み替えローンを利用するという方法もあります。
これらの方法でまず住宅ローンを処理しましょう。
抵当権が付いている不動産を売却する場合は、抵当権の抹消はこの不動産の売却代金の入金と同時のタイミングで行います。
つまり、物件の引き渡しと同じタイミングです。
その場には住宅ローンを借りていた金融機関、そして司法書士も同席してもらうことが基本です。
お金のやりとりが完了した時点で、抵当権抹消書類というものを司法書士に手渡して、抵当権を外す手続きを行います。
その際に、所有権移転登記も一緒に行います。
抵当権の抹消にかかる費用はというと、まず不動産ひとつにつき登録免許税として1,000円必要です。
抵当権は通常土地と建物の二つに付いているものなので、この場合は合わせて2,000円かかりますね。
これとは別に、司法書士に支払う手数料が発生します。
この料金は依頼する司法書士によって異なりますが、抵当権抹消の手続きの目安としては15,000円ほどでしょう。
抵当権とは？という解説に始まり、不動産の売却時に必要な抵当権の抹消の方法までをご紹介しました。
不動産の売却の際には、ぜひご参考にしてください。
福島市の不動産に関するお悩みなら、株式会社マルフォートにお任せください。
不動産売却に関するご相談も受け付けておりますので、まずは当社までお問い合わせください。
不動産売却の際に、『権利証』の準備が必要だと言われた方はいらっしゃいませんか。
権利証とはどのような書類なのか、紛失しても不動産売却は可能なのかについてご説明します。
権利証とは、『登記済証』とも呼ばれ、不動産が自分のものであることを証明する書類です。
権利証は、平成16年の法改正前まで、不動産を登記したときに発行されていました。
そのため、法改正の後に登記された不動産に関しては、権利証ではなく代わりの情報が与えられています。
法改正の後に登記された不動産に関しては、その『登記識別情報』を提出することになっています。
実は、権利証は、とても重要な書類のように思えますが、紛失してしまっても過度な心配はいりません。
不動産売却の際は、他にも確認する情報や書類があるので、悪用される可能性も低くなっています。
権利証を紛失しても、その不動産が自分の名義ではなくなるわけではないので安心してください。
しかし、権利証が再発行されない書類だということには注意が必要です。
不動産の名義が自分であると証明しなければ、不動産売却はできません。
名義を証明する方法として、事前通知を利用する方法があります。
名義人住所に発送された事前通知を本人が受け取って、さらに実印を押すことで本人確認ができるという仕組みになっています。
事前通知は、登記所から発送された後2週間以内に手続きをしなければいけないため、時間に余裕を持って行いましょう。
もうひとつの方法は、資格を持つ代理人に本人確認をしてもらう方法です。
司法書士などの代理人に手数料を支払い、本人確認の依頼をし、その情報を提供してもらいます。
全ての手続きを司法書士などに依頼している場合は、本人確認も、まとめてお願いできます。
自分で不動産売却の手続きをするのであれば、手数料のかからない事前通知の発送をおすすめします。
いかがでしたか。
不動産売却の際には、以下の注意点を忘れずに進めましょう。
また不明な点が出てきた場合は専門家に相談をおすすめします。
l 不動産売却の際には、権利証（登記済証・登記識別情報）で不動産の名義を証明する必要があります。
l 権利証を紛失してしまっても、事前通知書の利用や司法書士などの代理人への依頼でその不動産の名義が自分であることを証明できます。
l 権利証の代わりに事前通知書を利用する場合は、手続き完了までの期間が制限されているので、余裕を持って準備しましょう。
福島市の不動産に関するご相談なら、株式会社マルフォートにお任せください。
不動産に関してお悩みの方は、ぜひ当社へお問合せ下さい。
近年、住宅ローン借り換えを検討する人が増えています。
現在利用中の住宅ローンに比べて、安い金利で借りられる銀行に借り換えたいと誰しもが思うでしょう。
しかし、すべての世帯に当てはまるわけではなく損をする場合もありますので、住宅ローンを借り換えるときの注意点をご紹介します。
借り換え先を決めて審査に通り新しい銀行で資金を調達したら、過去の借入先に一括返済して、新しい銀行でまた返済を始めるという流れです。
借り換えに必要な諸費用は、保証料・事務手数料・団信保険料その他に登録費用などがあります。
銀行によってコストのかかる保険料が無料の住宅ローンもなどもあり、借り換え費用に大きな差があるので、慎重に選ぶことが大切です。
住宅ローン借り換えのメリットの例をあげると、3,000万の物件を所有している世帯が金利差1.0%の銀行に借り換えをすると、約600万円も利息が安くなる場合があるからです。
ですが注意点として、住宅ローンの返済残額が1,000万円未満・残りの返済期間が10年以下の方は、借り換え時に必要な諸費用を合わせると結果的に損をしてしまう可能性があるので、そのまま借り換えしないことをおすすめします。
住宅ローンを借り換えるタイミングは、主に以下のタイミングがあります。
・当初住宅ローンを借り入れた時よりも0.3％以上金利が下がっている時
・住宅ローンを借り入れている方の働き方やライフスタイルに変化があった時
・収入や支出に増減があった時
なお融資銀行ごの借り換えは、融資銀行ごとに違った特徴があり、ただ安いというだけでなくどれが自分に一番合っているかを考えて慎重に検討することが大事です。
ほとんどの銀行ローンのサイトで、簡単に無料見積してくれるシステムあるので、活用して他社と比較してみてください。
金利の安さだけでなく、契約をした銀行グループでの買い物がお得になる実用的で利用する頻度やニーズによって便利なものもあります。
指定された病気にかかった時に返済額が0になるという、疾病保障無料つきの団信保障は近年取り入れられていて人気です。
繰り上げ返済が出来るか、簡単なのかというのも選ぶ際の注意点といえます。
変動金利では、金利の高いタイミングで多く返済をしてしまうと損をしてしまいますが、毎月の返済額以上を多く支払った分残りの返済期間が減る、もしくは毎月の返済額が少なくなるという大きなメリットがあります。
以上、住宅ローン借り換え時の流れと注意点をご紹介しましたが、いかがでしたでしょうか？
住宅ローンの借り換えは各世帯によってメリットとなるポイントが異なるので、融資を受ける銀行の特色をしっかり調べて暮らしにあった条件に借り換えることが重要です。
株式会社マルフォートでは、福島市、伊達市、郡山市の不動産をご紹介しております。
不動産の事で何かご質問などがあれば、お気軽にご相談下さい。
子どもが成長した・家族が増えたなどライフスタイルが変わることで、マンションから一戸建てに住み替えを検討される方は多いと思います。
今回はそんな住み替えにはどんなメリットとデメリットがあるのかについて、解説していきます。
また、ローンが残っている場合の住み替えについても書いていますので、現在のマンションのローンが残っている方は参考にしてみてください。
マンションから一戸建てに住み替えると生活のしやすさはもちろん、出費の面でもメリットがあります。
まず生活面のメリットとしては、家族だけのプライベート空間を持つことができ、広い空間を自由に使えるようになります。
一般的には住み替え後の一戸建ての方が広く、子供部屋を用意したり趣味の部屋を用意したりとさまざまな使い方ができます。
また、基本的には上下左右に部屋があるマンションと違い隣接する家とくっついていないので、騒音問題などにもなりにくく、とくに子供のいる家庭では大きなメリットとなるでしょう。
またお金の面では、管理費を払わなくてよくなるというメリットがあります。
もちろんいいことだけではなく、デメリットもあります。
固定資産税や都市計画税などの費用が増える事で、生活水準を下げざる負えない場合もあります。
また、共用部分があり管理人が管理してくれているマンションとは違い、自分たちで防犯設備などもそろえる必要があります。
ガーデニングや家庭菜園などに憧れるという方も多いと思いますが、その分庭の手入れも必要になり、部屋が増えるということは掃除に時間がかかるということでもあります。
基本的に住宅ローンがある状態で新しいローンを組むことはできません。
そのため、マンションのローンが残っている場合は、返済してからしか新しいローンを組めません。
しかし、ローンが残っていても住み替えは可能です。
近年住み替えを必要としている方が増えている事から、ローンが残っている状態でも住み替えが可能なフラット35というプランがあるのです。
これは、現在住んでいるマンションを賃貸として貸し出すことで、現状のローンを計算に入れずに新たなローンを組めるプランです。
しかもあくまで賃貸として貸し出しているだけなので、マンションは自分の所有のままであり、新しいローン返済額より貸し出している家賃収入の方が高ければ、副収入を得ることも可能というメリットもあります。
ライフスタイルが変われば、住まいに求めるものも変わってきます。
しかし、住み替えにもメリット・デメリットがあります。
ご自身にはどっちが合っているのか、しっかりと考えて実行に移しましょう。
株式会社マルフォートは、一戸建て情報を多数取り扱っております。
住み替えをご検討でしたら、お気軽にお問い合わせください。
不動産売却をする際は不動産会社への仲介手数料をはじめ、様々な費用の支払いをしなければなりません。
今回は、不動産売却にかかる費用についてご説明いたしますので、ぜひ今後の売却検討にお役立てください。
不動産を購入する際に、仲介手数料を不動産会社へ支払う必要があるのはご存知でしょうが、実は不動産を売却する際にも仲介手数料を支払わなければなりません。
ですが、売却する際の仲介手数料は基本的に成功報酬ですので、実際に売却できなかった場合には支払う必要はありません。
売却時の仲介手数料は売却金額によって変動しますが、手数料にも上限が設定されており、売却価格が400万円以上なら「（売買金額×3％+6万円）×消費税」で計算することができます。
仲介手数料には、他の不動産会社へ物件の紹介をしたりホームページに掲載したりする費用、広告作成費用が含まれています。
それ以外にも、例えば遠方に住んでいる購入希望者の所へ不動産会社が赴き、直接打ち合わせをした場合など、別途交通費などの必要経費を支払うこともあります。
不動産売却には、上記以外にも様々な費用の支払いが生じます。
一般的に売却した不動産のローンが支払い途中であった場合、売却と同時に一括返済をすることになり、そのための事務手数料が発生します。
手数料は大体3,000円～5,000円+消費税が相場ですが、固定ローンの場合には30,000円～50,000円+消費税と、やや高くなります。
通常、ローンを組んでいた場合には金融機関が不動産に対し抵当権を設定していて、これを解除するための抵当権抹消登記費用がかかります。
これは不動産1つにつき1,000円ですので、建物の免許税と土地の免許税で2,000円の免許税がかかります。
マンションの場合は敷地と部屋の土地を別で計上するために、3,000円の免許税が必要になります。
司法書士に書類作成を依頼する際の報奨金は8,000円～12,000円程度で、売買契約書に貼る印紙も売却価格により数千円～数万円の支払いが必要になります。
また不動産が購入時よりも高く売却できた場合には不動産譲渡所得税を支払わなくてはいけません。
それ以外にも人や物件によっては、引越し費用やリフォーム、クリーニング代、土地境界画定測量費用が発生します。
仲介手数料には上限がありますが、これはあくまでも「上限を超えて請求してはいけない」という意味であり、金額自体は不動産会社が決められるものですので、交渉次第では仲介手数料を割り引いてくれることもあります。
また売却者を担当している不動産会社で、購入者からの依頼をうけた場合、その不動産会社は売却者と購入者の両方から手数料を受け取ることができますので、交渉次第では売却者側の仲介手数料を半額にしてくれることもあります。
また、実際に支払った物に対しては経費として計上することで不動産所得を節税することができます。
不動産売却の手数料について、それぞれの金額はそこまで高額というわけではありませんが、総額にすると結構な費用が必要になります。
不動産を売却する際には、そこを踏まえた上での価格設定をしなければ、マイナス収支となってしまう可能性もありますので注意しましょう。
株式会社マルフートは、不動産売却や建築まで請け負っております。
売却や建築などでご質問やご相談がございましたら、お気軽にお問い合わせください。
マンションや一軒家などの不動産をお持ちの方は、「相続と生前贈与、どちらがいいの？」と一度は考えたことがあるのではないでしょうか。
今回は、贈与税の概要と計算方法、制度についてご紹介します。
贈与税とは、個人から財産の贈与が行われた場合に発生する税金（国税）です。
例えば、親から子へマンション（不動産）を生前贈与する場合、子がマンションを受け取る際に贈与税がかかります。
なぜこのような税金が設定されているのか？
亡くなった人から財産を受け継ぐ際は相続税がかかりますよね。
仮に、贈与税が設定されていない場合、どうなるでしょうか。
みんなが相続税を回避するために、生前贈与をすることになるわけです。
そのような事態を避けるために、生前贈与する場合も、亡くなった際に相続する場合も、税金がかかるという仕組みになっています。
ここからは、贈与税の計算方法についてご説明していきます。
＜計算方法＞
（贈与財産価額－基礎控除額110万円）×税率－控除額
・贈与財産価額と基礎控除額について
贈与税は、毎年1月1日～12月31日までの1年間の贈与の合計額に対して課税されます。
不動産の他にも、「借金などの債務を肩代わりしてもらった場合」「生命保険料を受け取った場合（※自身が保険料を支払っていないものに限る）」に課税されます。
ただし、1年間に受け取った財産の合計額が110万円以下の場合、贈与税はかかりません。
これを基礎控除といいます。
110万円を超えた部分にのみ税金がかかるので、財産贈与価額（財産贈与時の価額：時価）から110万円が差し引かれています。
・税率と控除額について
税率は、「特例贈与財産」と「一般贈与財産」に区分されています。
特例贈与財産…家族間の贈与（直系尊属：父母・祖父母等から、直系卑属：子・孫への相続）
一般贈与財産…その他
税率は、基礎控除後の課税価格により異なります。
なお不動産の場合、売却時と不動産贈与の際の価値・価格が同一とは限らないため、贈与税の計算は相続税の計算と同様“相続税評価額”で計算します。
相続時精算課税制度とは、60歳以上の親・祖父母から20歳以上の子どもに対する贈与のうち、2,500万円までを非課税とする制度です。(受贈者は、贈与の年の1月1日において20歳以上でなければなりません）
贈与されるものは現金でも大丈夫ですが、権利等を分割しづらい不動産や土地などに対してはより適した制度と言えるでしょう。
対象年齢の方にとっては、お得な制度ですよね。
ただし、2,500万円を超える贈与については、一律20%の贈与税が課されるので注意しましょう。
また、税金は相続時に支払うことになることも覚えておく必要があります。
生前贈与の申請には様々な書類が必要となるため、生前贈与を検討されている方は専門家に相談してみることをおすすめします。
相続と生前贈与、どちらがよいとは一概には言えません。
しかし、不動産をお持ちの方、または不動産を引き継ぐという方は、どちらを選択するのか事前に話し合っておくことが大切でしょう。
不動産をお持ちの方は、ぜひ上記を参考にしてみてください。
福島市の不動産に関するお悩みなら、株式会社マルフォートにお任せください。
不動産、相続に関してお悩みの方は、ぜひ当社へご相談ください。
マンションなどの不動産の売却を検討している方の中には、「税金はかかる？」「確定申告はしないとダメ？」「確定申告の仕方ってどうするの？」などと疑問が尽きない方もいるでしょう。
そこで今回は、不動産売却をお考えの方に向けて、不動産売却後の確定申告についてご紹介します。
確定申告とは、1月1日～12月31日までの1年間の所得の合計を、翌年2月16日～3月15日の間に税務署に申告することです。
この確定申告に基づき、納税額が決定されます。
この確定申告ですが、個人で事業を営んでいる方には馴染みがあるかもしれませんが、会社勤めの方はあまり詳しく知らないというケースも多いかもしれません。
なぜなら、給与所得については勤務先の会社が国へ申告してくれているから。
会社から給与所得を得ており、かつ収入がそれだけであれば、確定申告は不要ということです。
つまり、仮に不動産売却によって収益を得た場合、給与所得以外の所得が発生したと見なされるため確定申告が必要となることがあります。
不動産売却後に確定申告が必要なのは、売却益が発生したときです。
不動産売却には仲介手数料などの様々な諸経費がかかりますが、売却額から諸経費を差し引いても売却額がプラスになっている場合（＝売却益が発生している）に、確定申告が必要となります。
住居用のマンションや一軒家など、住居用財産を売却する場合は3,000万円の特別控除があるため、売却益はマイナスになることがほとんどです。
しかし、給与所得から支払うはずだった税金を抑えられる可能性があるため、仮に売却益がマイナスになったとしても確定申告を行うことをおすすめします。
なお、確定申告は売却年の翌年2月16日～3月15日の間に行うことになります。
この時期に申請を行う方のみが、3,000万円の特別控除を受けることができるため注意しましょう。
不動産売却による確定申告には、主に以下の書類が必要となります。
確定申告を行う際は、忘れずに準備しておきましょう。
・確定申告書B様式
給与所得などの課税、および不動産譲渡における分離課税を申告する書類であり、税務局で入手可能。
・譲渡所得の内訳書
売却する不動産の情報を記載する書類であり、税務署で入手可能。
・購入時や売却時の不動産売買契約書や仲介手数料の領収書など
不動産売買契約書（購入時・売却時）、固定資産税清算書、仲介手数料の領収書などのコピー（住宅の増改築をしている場合はその資料も必要）。
・登記事項証明書
売却した不動産がある管轄法務局で申請・取得が可能。
・戸籍の附票
3,000万円の特別控除など、各種特例を受ける際に必要。
マンションや持ち家などを売却する際、売却額がプラスになった場合は税金を納めるために確定申告が必要になります。
ただ、マイナスになった場合も確定申告をした方が節税になることが多いため、確定申告の仕方を覚えて、事前に準備をしておいても損はないでしょう。
確定申告の仕方で不明な点がある場合は、最寄りの税務署に相談してみてもいいでしょう。
福島市の不動産に関するお悩みなら、株式会社マルフォートにお任せください。
不動産売却に関するご相談も大歓迎なので、その際はぜひ当社までお問い合わせください。