株式会社マルフォート
所有している建物や土地に対してかかる固定資産税。
カーポートは固定資産税の対象になるのか、疑問を感じる人は多いようです。
では、実際にはどうなのでしょうか？
この記事では、新築時にカーポートを設置した場合の固定資産税について、詳しく解説します。
新築でカーポートを設置予定の人は、ぜひ参考にしてくださいね。
固定資産税の課税額は地域によって異なります。
固定資産課税台帳に登録されている固定資産税評価額に、市町村が設定している税率をかけて算出しており、標準税率は1.4％です。
固定資産税評価額は、公的価格や家屋の時価の約70％で登録されていると覚えておきましょう。
＜固定資産税の対象条件3つ＞
固定資産税の対象条件は、以下の3つです。
・屋根がついており3方が壁に囲まれている建物
・コンクリート基礎などで地面に固定してある建物
・移住、貯蔵、作業に利用できる建物
これら3つすべての条件が満たされていなければ、固定資産税の対象とはなりません。
よって、屋根だけのカーポートは固定資産税の対象にはならないのです。
ただし車庫は3つの条件に当てはまる場合が多く、固定資産税の対象となる可能性が高いので注意しましょう。
新築でカーポートを設置する場合は、固定資産税以外にも注意すべき点が2つあります。
以下で詳しく見ていきましょう。
＜カーポートは建ぺい率に含まれる＞
1つめの注意点は、カーポートは「建ぺい率」に含まれることです。
建ぺい率とは、建築面積の敷地面積に対する割合のこと。
敷地面積のうち建物がおおっている割合と考えると、イメージしやすいでしょう。
カーポート自体は固定資産税の対象建物とはならないが、カーポートが建っている土地部分は固定資産税の対象となります。
＜カーポートの機能性や素材を考慮する＞
2つめの注意点は、カーポートの機能性や素材を考慮することです。
カーポートの側面・背面にパネルなどを設置すると、3方向を囲んでいる壁とみなされて固定資産税の対象になる可能性があります。
「雨風などが当たりにくくしたい」と考えてパネルなどを設置する場合は、機能性や素材を考慮して検討することをおすすめします。
しかし、最終的に固定資産税の対象となるかどうか決めるのは市町村の職員です。
市町村によってはカーポートが固定資産税の対象となる場合もあるので、設置する前に市町村に確認しましょう。
また、市町村から実地調査の申し出があった場合は、拒否せずに応じることが大切です。
もしも拒否やウソを言った場合は、罰則対象になる可能性があるので注意してください。
新築でカーポートを設置する場合、基本的に固定資産税はかかりません。
しかし「3方向を囲んでいる」など、場合によっては対象になるので事前に確認することが大切です。
福島市の不動産と住まいに関するご相談なら、私ども株式会社マルフォートにお任せください。
また、マイホーム購入に関するご相談も受け付けておりますので、まずは当社までお問い合わせください。
中古住宅を購入する際には、不動産取得税（固定資産税）がかかるのでお金の負担も大きくなります。
実は、これを免除する方法があることをご存じですか。
この記事では、固定資産税の免除と軽減の方法を解説していきます。
いわゆる不動産取得税と呼ばれるものは、土地や家屋を購入した人が支払わなければならない税金のことです。
これは、中古住宅であっても支払いの義務が課されます。
支払い先は都道府県で、引っ越してからしばらくすると通知が届くので、そこで初めて固定資産税の存在を知る方もいるでしょう。
この税金の計算方法は下記のとおりです。
・固定資産税評価額×税率
評価額は、実際に売買した値段ではなく公的な価格が適用され、通常は時価よりも低く設定されています。
中古住宅は建物に当たるので、時価の約5〜6割です。
なお、税率は原則4%ですが、2021年3月31日までは3%に引き下げられるので少し軽減されますね。
この引き下げは、中古住宅においても適用されるので、今の時期に住宅を購入すると税金が安くなるメリットがあります。
中古住宅にかかる税金は、家のローンと合わせて負担になります。
しかし、条件を満たすと免除や軽減特例を受けることができるのです。
〈免除される条件〉
たとえば、
・相続や瑕疵担保によって取得
・名義を誤って息子にしてしまい、6ヶ月以内に登記を戻した場合
などは、不動産取得税が免除されます。
〈軽減特例〉
中古の場合は、軽減特例を受けることが一般的です。
これを適用すると、評価額の一定額が控除されます。
建物が建設された時期によっても異なりますが、たとえば1997年4月1日以降に建てられた住宅ですと、1,200万円が控除される仕組みになっています。
中古住宅を買い求める方は、約20年前に建てられた住宅を視野に入れるのが良いかもしれませんね。
また、軽減特例が認められる条件は、
・床面積:50㎡以上240㎡以下
・居住用、またはセカンドハウスの用途で取得者が使用していること
・1982年1月1日以降に建築されていること。それ以前であっても新耐震基準に適合していると証明されたもの
の3点です。
実際にどのぐらいの金額が税金から控除されるのでしょうか。
上記の条件が整っている住宅は、下記のいずれか多い額が控除されます。
・4万5000円
・土地1㎡当たりの価格×1/2×住宅の床面積の2倍（上限200㎡）×税率（3％）
固定資産税の計算方法は複雑ではあるものの、中古住宅を購入した際には関わってくるものです。
軽減特例を受けられる場合もあるので、条件を確認しておきましょう。
不動産に関してのお悩みは、株式会社マルフォートにお任せください。
不動産購入はもちろん、相続についてのご相談もぜひ当社へお問合せ下さい。
身内が亡くなった際、遺族はただでさえ悲しみに打ちひしがれているのに、相続税が重くのしかかることがあります。
ただし、不動産を活用すれば、節税が見込めることをご存知でしょうか？
この記事では、不動産の活用による相続税の対策方法についてご紹介いたします。
是非、ご参考にしてください！
まず、相続税は現金の場合と不動産の場合とでは、相続税評価額が異なります。
現金の場合は100％ですが、土地や建物などの不動産の場合は、相続するにあたり本来の売却価格（時価）よりも相続税評価額は低くなります。
さらに、所有する土地に建物を建築した場合は、賃貸マンションにして他人に貸した方がより節税評価額が低くなるよう法律で定められています。
具体的には、節税評価額は半分以下まで下がります。
ただし、この対策方法には注意点があります。
それは、建築した賃貸マンションの相続時の経営状況です。
節税評価額が低くなる対象なのは、あくまで相続時に建築した賃貸マンションに入居者がいる場合で、全室が空き家の場合では全く適用されません。
また、いくら賃貸といっても単なる駐車場の場合は対象とならず、節税にはなりません。
＜マンション購入での相続税対策方法＞
ちなみに、タワーマンションの一室を購入した場合の節税評価額は、更に低くなる場合があります。
タワーマンションの高層階は高額にも関わらず、相続税評価額と売却価格の差がかなり大きくなるため、節税効果も大きいのです。
しかし、2018年以降は税制が改正し、タワーマンションの場合は固定資産税の計算が見直され、高層階ほど固定資産税が高くなりました。
そのため、タワーマンションを購入する際は、相続税評価額や固定資産税をしっかり確認しましょう。
土地そのものを相続する場合は固定資産税がつきものですよね。
そのため所有する土地に価値がなく、賃貸マンションを建築するには需要がない場合や、そもそも不要な土地である場合は、予め現金化しておくことも一つの対策方法です。
現金化は、既にご説明しました通り節税にはなりません。
しかし、生前に現金化すれば、親族への贈与もしやすくなりますし、納税準備金になります。
また、不動産を売却した現金で新しいマンションを購入したり、別の土地を購入して賃貸マンションを建築したり、資産を組み換えることで節税対策となります。
相続は、本来自分の所有する資産を身内に残せる手段です。
しかし、その資産をどういう形で所有しておくかで、身内が相続をする際にかかる税金の金額が異なることを覚えておきましょう。
あなたの愛する身内に少しでも多く資産を残せる対策を、今のうちに考えることが大切ですよ。
福島市エリアで不動産売却や不動産についてお悩みや相談したいことがある際には株式会社マルフォートへ是非お問い合わせ下さい！
2019年10月に消費税の増税となりました。
高額になりがちな不動産取得時の影響を減らすため、さまざまな施策の延長や変更など、税制改正が行われています。
どんな特例措置か、そしてどのくらいお得になるのか、ご紹介します。
不動産取得時に10年以上の住宅ローンを組むと、その年末にローン残高の1%が税金から控除されるのが、住宅ローン減税です。
住宅ローンを組んでマイホームを購入した場合は、銀行から送られてくる年末ローン残高の書類や工事請負契約書などの指定の書類を揃え、確定申告を行います。
そうすると、所得税、さらに控除しきれない分は住民税からも控除してもらえます。
限度額は4,000万円で、長期優良住宅等であれば5,000万円、1%を10年間ですから、最大500万円もの税金が還付されることになります。
そして、消費税率引き上げの2019年10月から2020年12月31日までの間に取得した不動産に関しては、控除期間が10年から13年に延長されます。
さらに3年間、所得税等の税金が減るので、とてもお得ですね。
既に別に住居を構えており、空き家を相続することになる場合、この空き家を売った際の譲渡所得が最大3,000万円控除されるのが、空き家の譲渡所得特別控除です。
増加傾向にある空き家対策の一環なので、被相続人が亡くなった際に一人暮らしをしていた物件が対象です。
2016年の税制改正時に創設された特例措置で、今回2019年に2023年12月31日まで期間が延長されました。
また、被相続人が要介護認定を受けて老人ホームに入居していた場合、一定の要件を満たせば、家に住んでいたとみなしてこの特例を適用できることになっています。
譲渡所得にかかる税金は所有期間にもよりますが、短期の所有期間で売却すると所得税・住民税合わせて40％近くに及びます。
3,000万円の40％は1,200万円ですので、これを控除できるのはとても大きな差になります。
不動産を取得した場合、土地・建物について所有権の移転などを登記します。
この時支払うのが、登録免許税という税金ですが、固定資産税評価額に税率を掛けて算出します。
所有権移転登記時の税率は、本来2.0％ですが、2019年3月31日までの特例措置で1.5％に引き下げられていました。
この期限が2年間延長され、2021年3月31日まで、1.5％に据え置かれています。
さらに、この不動産が自分が住むためのマイホームであると、一般住宅は0.3％、長期優良住宅かつ認定低炭素住宅であれば0.10％まで税率が下がります。
消費税率の引き上げで日々の暮らしに影響があると言われていますが、不動産の取引ではさまざまな特例措置が講じられ、むしろ納める税金が少なくなることも。
適用条件が複雑な場合もあるので、専門家に相談しながら素敵な暮らしを手に入れてくださいね。
福島市の不動産に関するお悩みなら、株式会社マルフォートにお任せください。
不動産売却に関するご相談も受け付けておりますので、まずは当社までお気軽にお問い合わせください。
マンションを購入する際、かかる税金があります。
期限付きで特例のある軽減措置がとられている税金もあるので、ご紹介します。
マンションや一戸建てに限らず、建物や土地など不動産を購入した際に納める税金が、不動産取得税です。
購入金額によって変わる消費税とは異なり、不動産取得税は固定資産税評価額という市区町村が決める評価額に税率を掛けて算出されます。
税率は原則4％ですが、2021年3月31日までの軽減措置で、税率は3%に、宅地の場合はさらに半分となります。
さらなる軽減措置として、新築マンションであり、床面積が50から240平方メートルの広さの場合、固定資産税評価額から1200万円が控除されます。
この床面積には、専有部分だけでなく、共有部分を専有部分の割合に応じて割った面積も加えて算出します。
土地に関しても、4万5千円、もしくは土地1平方メートル当たりの固定資産税評価額×1／2のどちらか高い金額が税額から控除されます。
不動産取得税は、都道府県の税務課に納めますが、軽減措置に関しては多くの自治体で申告が必要です。
送付されてくる納税通知書には、反映されていないため、何も考えずに納付してしまうと、十万単位以上の差になることも。
都道府県によって、軽減措置が反映されているところもあるようですが、必ず、確認しましょう。
マンションを購入した際、所有者を登記するのにかかるのが、登録免許税です。
新築マンションなら、建物の所在や構造などを登記する表題登記が必要ですし、所有者であることを示す所有権保存登記も行います。
中古マンションの購入ならば、売主から買主へ所有者を変更する、所有権移転登記が必要です。
登録免許税も不動産取得税同様、固定資産税評価額に所定の税率を掛けて算出します。
登録免許税は2020年3月31日までの軽減措置で税率が下げられており、所有権保存登記は0.15％、所有権移転登記は建物が0.3％、土地は1.5％の税率です。
契約書を交わす際にかかる税金が、印紙税です。
マンション購入時に交わす契約書のうち、売買契約書や住宅ローンの賃借契約書にかかります。
印紙税額は、契約書に記載される金額、すなわちマンションの購入金額やローンの借り入れ額によって決まります。
このうち、不動産の売買契約書に関して、10万円を超える金額の場合、2020年3月31日まで作成されるものは半額程度の軽減措置があります。
たとえば、1000～5000万円の物件を購入する場合、本来2万円の印紙税が1万円となっています。
マンションを購入した際、かかる税金の種類をご紹介しました。
本来の税額とは別に、期限付きの軽減措置があり納める額も大きく変わります。
納める時期も、契約時や購入後など異なるため、一つずつ税務課などで確認しながら対応してみてくださいね。
福島市の不動産売買に関するご相談なら、株式会社マルフォートにお任せください。
不動産に関するお悩みは、当社へお気軽にお問合せ下さい。
確定申告に、不安があるからとの理由で空き家が放置される件数が、近年増加しています。
不動産売却を、考えている方のための譲渡所得の計算方法と譲渡損失がでた場合の計算方法をご説明します。
譲渡所得は土地や家のほか、株式・ゴルフ会員券・骨とう・宝石などの資産をさします。
それらの資産を、売却して得た利益を譲渡所得といいます。
不動産を売却し、無利益やマイナス利益となったら確定申告は特に不要ですが、不動産売却によって所得を得た場合、必ず確定申告しなければいけません。
その年の譲渡所得は、給与所得や事業所得と切り離して考え、翌年の2月16日から3月15日の期限内に自分で確定申告をする分離課税をおこないます。
譲渡所得の計算方法は、売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて算出します。
取得費とは、購入代金や購入手数料・リフォーム代金などから減価償却費を引いた額のことです。
そこから土地を売るのに、実際にかかった仲介手数料や印紙税・土地を売るための建物取り壊し費用などの譲渡費用を差し引きます。
これらをまとめると次の計算方法になります。
譲渡収入金額－(取得費＋譲渡費用)－(特別控除金額)
この計算方法によって出た利益を、課税譲渡所得として税務署に確定申告しなければいけません。
不動産売却においての譲渡益に対する税金は個別で考えられるため、不動産の所有期間や申告者自身が所有していたのかなどによって控除の種類と額は変わります。
最も基本的なマイホームを、売りに出した場合の控除例ですと、譲渡所得に対して居住年数関係なく3,000万までが特別控除されます。
つまり3,000万未満の譲渡所得を、申告した場合は所得税と住民税が免除されることになります。
特別控除後を、うけても償却できなかった利益には所得税・復興特別所得税・住民税が課せられます。
控除後1,000万が、相殺できなかった不動産の所有期間5年以上（長期譲渡所得）の場合は次の計算方法になります。
（1,000万×所得税15％×復興特別所得税2.1%）+（1,000万×住民税5%）
合計2,031,500円
これが不動産所得5年未満（短期譲渡取得）になると次の計算方法になります。
（1,000万×所得税30％×復興特別所得税2.1%）+（1,000万×住民税9%）
合計3,963,000円
居住年数が、5年未満だと約2倍の税金がかかってしまうは、転売による利益獲得を防止するためです。
譲渡損失が出た場合は、もちろん所得税・住民税がかかりませんが、売却した年の他の所得と相殺して所得税・住民税を減らすことが可能です。
さらに、売却した年の所得よりも損失額が大きい場合は、翌年から3年間繰り越せるうれしい制度といえます。
ただし、この繰り越し控除の特例を利用するにはいくつか条件がありますので注意が必要です。
その他にも、さまざまな特例や控除があります。
売却前に、不動産会社へ相談して適用される特例や控除を調べることも大事ですよ。
これまで、ご紹介してきたのは大半の個人に起こりうる例を、まとめたものであって誰しもが当てはまるとは言えません。
不動産売却譲渡所得の確定申告は、嘘偽りなく誠実に申告することが重要です。
福島市の不動産に関するお悩みなら、株式会社マルフォートにお任せください。
不動産に関してお悩みの方は、ぜひ当社へご相談ください。
マンションや一軒家などの不動産をお持ちの方は、「相続と生前贈与、どちらがいいの？」と一度は考えたことがあるのではないでしょうか。
今回は、贈与税の概要と計算方法、制度についてご紹介します。
贈与税とは、個人から財産の贈与が行われた場合に発生する税金（国税）です。
例えば、親から子へマンション（不動産）を生前贈与する場合、子がマンションを受け取る際に贈与税がかかります。
なぜこのような税金が設定されているのか？
亡くなった人から財産を受け継ぐ際は相続税がかかりますよね。
仮に、贈与税が設定されていない場合、どうなるでしょうか。
みんなが相続税を回避するために、生前贈与をすることになるわけです。
そのような事態を避けるために、生前贈与する場合も、亡くなった際に相続する場合も、税金がかかるという仕組みになっています。
ここからは、贈与税の計算方法についてご説明していきます。
＜計算方法＞
（贈与財産価額－基礎控除額110万円）×税率－控除額
・贈与財産価額と基礎控除額について
贈与税は、毎年1月1日～12月31日までの1年間の贈与の合計額に対して課税されます。
不動産の他にも、「借金などの債務を肩代わりしてもらった場合」「生命保険料を受け取った場合（※自身が保険料を支払っていないものに限る）」に課税されます。
ただし、1年間に受け取った財産の合計額が110万円以下の場合、贈与税はかかりません。
これを基礎控除といいます。
110万円を超えた部分にのみ税金がかかるので、財産贈与価額（財産贈与時の価額：時価）から110万円が差し引かれています。
・税率と控除額について
税率は、「特例贈与財産」と「一般贈与財産」に区分されています。
特例贈与財産…家族間の贈与（直系尊属：父母・祖父母等から、直系卑属：子・孫への相続）
一般贈与財産…その他
税率は、基礎控除後の課税価格により異なります。
なお不動産の場合、売却時と不動産贈与の際の価値・価格が同一とは限らないため、贈与税の計算は相続税の計算と同様“相続税評価額”で計算します。
相続時精算課税制度とは、60歳以上の親・祖父母から20歳以上の子どもに対する贈与のうち、2,500万円までを非課税とする制度です。(受贈者は、贈与の年の1月1日において20歳以上でなければなりません）
贈与されるものは現金でも大丈夫ですが、権利等を分割しづらい不動産や土地などに対してはより適した制度と言えるでしょう。
対象年齢の方にとっては、お得な制度ですよね。
ただし、2,500万円を超える贈与については、一律20%の贈与税が課されるので注意しましょう。
また、税金は相続時に支払うことになることも覚えておく必要があります。
生前贈与の申請には様々な書類が必要となるため、生前贈与を検討されている方は専門家に相談してみることをおすすめします。
相続と生前贈与、どちらがよいとは一概には言えません。
しかし、不動産をお持ちの方、または不動産を引き継ぐという方は、どちらを選択するのか事前に話し合っておくことが大切でしょう。
不動産をお持ちの方は、ぜひ上記を参考にしてみてください。
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