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2020-11

不動産にかかる贈与税の制度や計算方法について

マンションや一軒家などの不動産をお持ちの方は、「相続と生前贈与、どちらがいいの?」と一度は考えたことがあるのではないでしょうか。

今回は、贈与税の概要と計算方法、制度についてご紹介します。

不動産にもかかる贈与税

不動産にもかかる贈与税とは?

贈与税とは、個人から財産の贈与が行われた場合に発生する税金(国税)です。

例えば、親から子へマンション(不動産)を生前贈与する場合、子がマンションを受け取る際に贈与税がかかります。

なぜこのような税金が設定されているのか?

亡くなった人から財産を受け継ぐ際は相続税がかかりますよね。

仮に、贈与税が設定されていない場合、どうなるでしょうか。

みんなが相続税を回避するために、生前贈与をすることになるわけです。

そのような事態を避けるために、生前贈与する場合も、亡くなった際に相続する場合も、税金がかかるという仕組みになっています。

不動産を保有しているなら知っておきたい!贈与税額の計算方法

ここからは、贈与税の計算方法についてご説明していきます。

<計算方法>

(贈与財産価額-基礎控除額110万円)×税率-控除額

・贈与財産価額と基礎控除額について

贈与税は、毎年1月1日~12月31日までの1年間の贈与の合計額に対して課税されます。

不動産の他にも、「借金などの債務を肩代わりしてもらった場合」「生命保険料を受け取った場合(※自身が保険料を支払っていないものに限る)」に課税されます。

ただし、1年間に受け取った財産の合計額が110万円以下の場合、贈与税はかかりません。

これを基礎控除といいます。

110万円を超えた部分にのみ税金がかかるので、財産贈与価額(財産贈与時の価額:時価)から110万円が差し引かれています。

・税率と控除額について

税率は、「特例贈与財産」と「一般贈与財産」に区分されています。

特例贈与財産…家族間の贈与(直系尊属:父母・祖父母等から、直系卑属:子・孫への相続)

一般贈与財産…その他

税率は、基礎控除後の課税価格により異なります。

なお不動産の場合、売却時と不動産贈与の際の価値・価格が同一とは限らないため、贈与税の計算は相続税の計算と同様“相続税評価額”で計算します。

不動産の贈与税を節税するには?相続時精算課税制度の利用を検討

相続時精算課税制度とは、60歳以上の親・祖父母から20歳以上の子どもに対する贈与のうち、2,500万円までを非課税とする制度です。(受贈者は、贈与の年の1月1日において20歳以上でなければなりません)

贈与されるものは現金でも大丈夫ですが、権利等を分割しづらい不動産や土地などに対してはより適した制度と言えるでしょう。

対象年齢の方にとっては、お得な制度ですよね。

ただし、2,500万円を超える贈与については、一律20%の贈与税が課されるので注意しましょう。

また、税金は相続時に支払うことになることも覚えておく必要があります。

生前贈与の申請には様々な書類が必要となるため、生前贈与を検討されている方は専門家に相談してみることをおすすめします。

まとめ

相続と生前贈与、どちらがよいとは一概には言えません。

しかし、不動産をお持ちの方、または不動産を引き継ぐという方は、どちらを選択するのか事前に話し合っておくことが大切でしょう。

不動産をお持ちの方は、ぜひ上記を参考にしてみてください。

福島市の不動産に関するお悩みなら、株式会社マルフォートにお任せください。

不動産、相続に関してお悩みの方は、ぜひ当社へご相談ください

マンション・持ち家を手放したい!不動産売却後の確定申告について

マンションなどの不動産の売却を検討している方の中には、「税金はかかる?」「確定申告はしないとダメ?」「確定申告の仕方ってどうするの?」などと疑問が尽きない方もいるでしょう。

そこで今回は、不動産売却をお考えの方に向けて、不動産売却後の確定申告についてご紹介します。

不動産売却後の確定申告

確定申告とは?不動産売却後はしないといけない?

確定申告とは、1月1日~12月31日までの1年間の所得の合計を、翌年2月16日~3月15日の間に税務署に申告することです。

この確定申告に基づき、納税額が決定されます。

この確定申告ですが、個人で事業を営んでいる方には馴染みがあるかもしれませんが、会社勤めの方はあまり詳しく知らないというケースも多いかもしれません。

なぜなら、給与所得については勤務先の会社が国へ申告してくれているから。

会社から給与所得を得ており、かつ収入がそれだけであれば、確定申告は不要ということです。

つまり、仮に不動産売却によって収益を得た場合、給与所得以外の所得が発生したと見なされるため確定申告が必要となることがあります。

不動産売却後に確定申告が必要なのは「売却益」が発生したとき

不動産売却後に確定申告が必要なのは、売却益が発生したときです。

不動産売却には仲介手数料などの様々な諸経費がかかりますが、売却額から諸経費を差し引いても売却額がプラスになっている場合(=売却益が発生している)に、確定申告が必要となります。

住居用のマンションや一軒家など、住居用財産を売却する場合は3,000万円の特別控除があるため、売却益はマイナスになることがほとんどです。

しかし、給与所得から支払うはずだった税金を抑えられる可能性があるため、仮に売却益がマイナスになったとしても確定申告を行うことをおすすめします。

なお、確定申告は売却年の翌年2月16日~3月15日の間に行うことになります。

この時期に申請を行う方のみが、3,000万円の特別控除を受けることができるため注意しましょう。

不動産売却による確定申告にはどんな書類が必要?

不動産売却による確定申告には、主に以下の書類が必要となります。

確定申告を行う際は、忘れずに準備しておきましょう。

・確定申告書B様式

給与所得などの課税、および不動産譲渡における分離課税を申告する書類であり、税務局で入手可能。

・譲渡所得の内訳書

売却する不動産の情報を記載する書類であり、税務署で入手可能。

・購入時や売却時の不動産売買契約書や仲介手数料の領収書など

不動産売買契約書(購入時・売却時)、固定資産税清算書、仲介手数料の領収書などのコピー(住宅の増改築をしている場合はその資料も必要)。

・登記事項証明書

売却した不動産がある管轄法務局で申請・取得が可能。

・戸籍の附票

3,000万円の特別控除など、各種特例を受ける際に必要。

まとめ

マンションや持ち家などを売却する際、売却額がプラスになった場合は税金を納めるために確定申告が必要になります。

ただ、マイナスになった場合も確定申告をした方が節税になることが多いため、確定申告の仕方を覚えて、事前に準備をしておいても損はないでしょう。

確定申告の仕方で不明な点がある場合は、最寄りの税務署に相談してみてもいいでしょう。

福島市の不動産に関するお悩みなら、株式会社マルフォートにお任せください。

不動産売却に関するご相談も大歓迎なので、その際はぜひ当社までお問い合わせください

100円の市内循環バスも便利!治安も良い福島市の住みやすさについて

福島県の県庁所在地であり、くだものなどの農業が盛んな福島市。

豊かな生活環境に恵まれた、福島市の住みやすさについてご紹介します。

福島市のアクセス

福島市が住みやすい理由:アクセスや買い物など治安の良さ

・アクセスは?

福島市は交通に便利で、東北新幹線は東京駅から最短約80分、仙台駅から最短約20分で行くことができます。

福島駅周辺には駐車場が多くあり、月極め駐車場料金が比較的安いです。

高速道路は、福島県を縦断する東北自動車道と横断する磐越自動車道とあり、自動車で訪れた場合は観光地へのアクセスが便利です。

また、市内を走る「市内循環ももりんバス」は、区間内全て100円で中心市街地への買い物や通勤にと気軽に利用できるのが良いですね。

・買い物は?

 

県庁所在地とあって買い物スポットは多く、MAXふくしま、イトーヨーカドー、イオンや百貨店もあるので、気軽に買い物ができるのが嬉しいですね。

福島市は梨やりんごなどの名産地で直売店も近くにあり、みずみずしい果物を楽しむことができます。

・治安は?

 

福島市は景色が綺麗で、散歩・散策に適したポイントが多く、春は県内でも有数の花見スポットも多くの県内外から花見客で賑わいます。

治安も良く、緑も豊かで公園も多い街灯もあり夜道も比較的明るいのが特徴です。

また、近所づきあいも盛んでトラブルも少なく、人が温かい地域といえます。

子どもからお年寄りまで、健康で生き生きと、そして安全・安心に暮らせるまちづくりに取り組んでいます。

18歳までの医療費助成など、安心して子どもを生み育てる環境づくりを積極的に進めています。

福島市が住みやすい理由:自然と利便性を享受できる

福島県は大きく3つのエリアに分けられます。

「浜通り」…太平洋側に位置し海洋性気候で過ごしやすい

「中通り」…東北新幹線や東北自動車道が通り県の政治経済の中心

「会津地方」…豊かな自然と、歴史と伝統の名所が点在

福島市は「中通り」の北部、県北エリアになります。

各エリアにより、楽しみ方暮らし方は多種多様です。

地域によっては電車より車移動が多くなりますが、自動車でのアクセスは良く利便性は高いです。

近くに温泉街も多く、日帰りで温泉にも行けるのも嬉しいですね。

まとめ

今回は治安もよく住みやすいまち、福島市を紹介しました。

福島市に居住している方々の感想の中に、「緑が多く、治安が良い」、「自然に触れられる」といった感想が多く見受けられます。

また、地域とのつながり、周囲の人たちの温かさも大きな魅力のようです。

新しい生活のスタートをするにあたり、ご自身の暮らしのスタイルと一致する場所をじっくりと探してみましょう。

私たち株式会社マルフォートでは、福島市周辺の一戸建てを豊富に取り揃えております。

マイホームをお探しの際はぜひ、当社までお気軽にお問い合わせください。

新築戸建てを購入するメリット・デメリットを紹介します!

新築戸建ては、誰もまだ住んでいないという点で満足度が高いメリットがあります。

この他にも新しい住宅ならではのメリット・デメリットや、中古戸建てと比較した注意点を紹介します。

新築戸建て

新築戸建てのメリット・デメリットとは

・最新の設備が導入されている

キッチンやユニットバスなど水回りの設備や、建築素材は常に新しいものが開発されています。

そのため新築物件なら、新しく高機能な設備が導入されていることが多いです。

建売住宅であっても、建築途中なら設備のグレードなど希望を取り入れてもらえる場合があります。

・税制上の優遇がある

新築戸建ては、税制上の優遇措置があります。

住宅ローン控除や登録免許税、不動産取得税で優遇措置を受けることができます。

中古でも一定の条件を満たしていれば受けられますが、新築の方がより有利な優遇措置を受けられるメリットがあります。

・購入できるエリアが限られている

一等地のような利便性の高いエリアはすでに建物があるので、新たに戸建てが売り出される可能性が低いです。

郊外の新興住宅地がメインになるため、購入希望エリアでは物件が見つからないことがあります。

・取得コストが高い

新築戸建ては売り出し価格が高いです。

またエアコンや照明器具は別途で購入しなければならないため、住み始めまでにかかるコストが高くなるデメリットがあります。

新築戸建てにはない中古戸建てのメリット・デメリットとは

新築戸建てとよく比較されるのが、中古戸建てです。

こちらにも新築にはないメリットや注意点があります。

・価格が安い

中古戸建てには販売にかかる経費が少ないため、新築よりも割安です。

エアコンなどの付帯設備がすでにある場合も珍しくなく、初期費用を抑えることができます。

また個人が売主の場合、消費税が課税されません。

中古住宅の多くが個人間売買なので、不動産会社への仲介手数料はかかるもののトータルでは安く購入することが可能です。

・維持費が割高

中古戸建ては設備の経年劣化や故障が発生しやすく、維持費が割高になります。

また売買に際しての瑕疵担保期間が短いか免責事項が多いため、購入前から発生したと思われる不具合も自費で修繕しなければならないことがあります。

しかし適切にメンテナンスされていた建物なら、築年数が経ってもしっかりしているので、すべての建物が新築より劣るわけではありません。

まとめ

新築戸建てを購入するメリット・デメリットを紹介しました。

中古物件と比較すると、どちらにも長所と短所があります。

マイホームに求める要素や予算を検討しつつ、自身のライフスタイルに合うものを選んでください。

私たち株式会社マルフォートは、建築士のいる不動産会社です。

ふくしまの住まいと不動産について、さまざまなご要望にお応えしますので、お気軽にお問い合わせください。

不動産一括査定サイトのデメリット

最近、査定依頼のお客様とお話をしたら、立て続けに同じ話をされていたので気になったので書いてみました。

不動産の売却を検討されている方の傾向

①親の住んでいた家を相続したが使わないので処分したい
②家庭の事情により今住んでいる家を売りたい
③田畑を手離さないといけない事情が出来た

その中でやっぱり皆さんが一番に思うことは、少しでも高く売りたいと願っているはずです。

そこで、不動産一括サイトから数社に依頼して、一番高い所にお願いすれば希望の金額で売れると思っている方がたくさんいます。

実はそこが間違いなんです。

不動産の一般的な相場はありますが、売る人が値段を〇〇〇万円と言えばその金額で売ることが出来ます。

やっぱり、生まれ育った家だったり、両親が住んでた家だったりすると思入れがあり、こんなに良い家(土地)なんだから相場の金額より高く売れるだろうと思っちゃうと思います。

ですが、買う側に立って考えてみてください。

例えば、同じような面積で同じような建物で同じような地型の土地が売りに出ていて、自分たちがそこを買うか見に来た時に、果たしてその金額(売却希望額)を見たときに安いと思うか高いと思うか冷静に考えてみてください。

仮に、ちょっと気になる物件があった時に、次の月になってしまい、また不動産広告を見たら同じく載っている・・・・・

もしかしたらここの物件は相場より高いのではないか?それかあまり人気がないのではないか?
そんな事を思い始めると疑心暗鬼になってしまい、なかなかその物件に申し込みがしづらくなる。

なんてことが起きてしまいます。

そうなると、完全にこの物件は長期戦になり売れるまで、値下げをしていくしか方法がない・・・・・

なんて事もありえるかもしません。

たまたま、数か月間広告に掲載してた時に初めてその広告を見て申し込みになったなんてことはあるかもしれませんが・・・

不動産業者は、査定金額を高く出して、自分の所で専属専任媒介契約を結べば高く売れようが安く売れようが関係ありません。

販売価格が安くなると、仲介手数料が安くなるから不動産業者は不利になるから高い金額で売ってくれるんじゃないの?なんて思っているかもしれませんが、売買金額が安くなって変わる仲介手数料は微々たるものです。

それならいつまでも売れないで仲介手数料が入らないままなら、売るために値下げしましょうと売主様に提案し、安くてもいいから一日でも早く売った方が良いと思っています。

結果的には1番安かった査定金額より安い金額でしか売れなかったなんて事も有り得ます。

このように、最初に売りに出す金額を間違えると大変な事になりかねません。

マルフォートの査定は、マニュアル一辺倒の査定ではなく、売主様の事情に寄り添い、近隣の相場や実際の取引事例、または近隣を希望されているお客様の声を反映し、いち早く売れるように売主様と買主様どちらも、WIN,WINの関係になるような査定を目指しています。気になる
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重要事項説明

不動産の契約の時に契約書の他に説明するのが重要事項説明書

この重要事項説明書は、契約の前に説明する事になっています。

大体は、契約の当日の契約書前に説明をされる事が多いと思います。

あくまで決まりは、『契約の前までに』と、なっているので、当日に説明を受けなくてはいけない訳ではありません。

何を言いたいかと言うと、重要事項説明を数日前に説明を受ける。または、前もって重要事項説明書を交付を受けて、自分で読んでみて、わからない事を当日又は、契約前までに確認をする。

一番大事なのは、

  中身を理解すること。

  曖昧なまま終わらせない。

これから、自分が住んでいく不動産の事をちゃんと理解をしてから契約しましょう。
契約書2

先日も、TVで原野商法で被害にあわれた方の事をやっていました。

大まかな内容は、
将来値上がりすると言われた土地を400万で購入
結局は、全然値上がりもしないで月日ばかり経っていく
その時に、1000万で欲しい人がいると、不動産会社が来る
何度か話をしているうちに登記費用が掛かると42万円支払う→一般的に登記費用は買主が負担
税金に400万近く掛かるから税金対策で200万掛かると言われ支払う
税金対策で全く別の土地を購入した事になっている→ここで不審に思い娘が同席、詐欺と気づく
別の土地は、車で行けないような山の中で、この土地の税金を払い続ける事になってしまう。

やっぱり、大手の会社に似た名前で、売れなくて困っていた物件が高額で売れるとなると、舞い上がってしまうのかな・・・

LINE始めました。(^^♪
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リフォーム済みの中古住宅を選ぶメリットの解説

住宅を購入するとき、選択肢としてあがるのが新築と中古です。

さらに中古の場合、物件概要に「リフォーム済み」と記載されていることがあります。

それでは、リフォームされている住宅には、どのようなメリットがあるのでしょうか。

そこで、リフォーム済みの中古物件について、その概要と注意点を解説します。

 

・リフォーム済みの中古住宅を選ぶメリット①:概要

ここではまず、リフォーム済の中古物件の概要やメリットをまとめます。

リフォーム済みの中古住宅とは、まえに住んでいた人あるいは不動産会社がリフォームしてから売りに出した物件のことです。

壁紙やフローリングを張り替え、きれいな内装になっていることが特徴です。

また、洗面台、浴室、台所などの設備が交換されていれば、新品の状態で使えることもメリットです。

また、外壁を塗り替えている中古住宅は、新築のような見た目であることも少なくありません。

リフォーム済みであれば、あとで工事をする必要がないため、追加の費用はありません。

そのため、購入計画が立てやすいこともメリットと言えるでしょう。

購入のための予算が限られている場合は、物件概要に「リフォーム済み」と記載されている住宅も選択肢のひとつになります。

 

・リフォーム済みの中古住宅を選ぶメリット②:選び方

リフォーム済の中古住宅は、見た目がきれいになっている分、実際の建物の状況が分かりにくくなります。

そのため、見た目だけではなく、建物の内部の状況を把握したうえで、物件を選ぶようにしましょう。

選び方のポイントとなるのが、どこをどのようにリフォームしたのか、担当者にしっかり確認すること。

中古住宅によっては、リフォーム前とリフォーム後など、工事の過程の記録が残されていますので、不動産会社に問い合わせてみましょう。

もうひとつの選び方のポイントが耐震基準を目安にすることです。

1981年6月よりもまえに建てられた住宅は、現在の耐震基準を満たしていない可能性があります。

外見はリフォーム済みであっても、耐震基準を満たしていなければ、あとで追加工事の費用が発生するため注意が必要です。

とはいえ、中古住宅の内部までチェックすることは難しいでしょう。

そこで、ホームインスペクションを利用することも一案です。

ホームインスペクションとは、住宅診断士が客観的に住宅の状況を点検すること。

中古住宅がどのくらい劣化しているのか、欠陥はあるのか、改修の必要性はあるのか、その場合、どのくらいの費用がかかるのか、総合的に診断します。

専門家の助言を仰ぎつつ、内見を何度かおこなうなど、購入したあとに問題が発覚しないような選び方をしましょう。

 

・まとめ

リフォーム済みの中古住宅は、新築よりも安い価格で、きれいな家に住めることがメリットです。

ただ、内部の劣化が見えにくいため、選び方を押さえたうえで、購入を決めるようにしましょう。

福島市でマイホーム購入するなら、ホームインスペクションも出来る、株式会社マルフォートにお任せください。

 

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