株式会社マルフォート
不動産を引き継ぐことになったとき、遠方にあるので管理できない、住む予定がないなどの理由から、相続の放棄を検討することがあります。
そのとき、相続放棄とは何かを理解しておかないと、思わぬ負担が発生しかねません。
そこで、この記事では土地や建物の相続放棄とは何か、そしてその注意点についてもご解説します。
相続放棄とは、親や兄弟などが亡くなったあと、遺産を引き継ぐ権利を手放すことを意味します。
親などが亡くなってから3か月以内に、家庭裁判所で放棄の申し立てをすれば、それが認められます。
亡くなった人に多額の借金があり、それが預貯金などの財産よりも多くなると、マイナスになってしまいます。
そのようなとき、借金を引き継ぐことを避けるため、相続そのものを放棄することがあります。
土地や建物のような不動産の場合も、同じように引き継ぐ権利を手放すことは可能です。
これらを引き継いだ場合、住む予定がなくても固定資産税を払い続けなければなりません。
また、土地をそのまま放置しておくと、雑草が生い茂ってクレームがくるなど、ご近所トラブルに発展する恐れがあります。
建物についても、定期的に空気を入れ替えたり掃除したりしなければ、老朽化が進んでしまいます。
また、空き家のままだと、空き巣に入られる、放火に巻き込まれるリスクも高まります。
万が一そのような事故が発生したら、理由は何であれ、管理責任は相続者に発生します。
そのため、相続とは何かを理解せずに、不動産を気軽に引き継ぐと、あとでいろいろな負担が発生することが少なくありません。
前述したとおり、不動産を放棄すること自体は可能です。
家庭裁判所にて、相続を手放す申し立てが認められたら、不動産の固定資産税を支払う義務はなくなります。
このとき注意点となるのが、いちど申し立てが認められたら、どんな理由であれ撤回できないことです。
あとで好条件の不動産や高額の預貯金が見つかったとしても、受け継ぐことができないため、事前にしっかり考えることが大切です。
もうひとつの注意点は、土地や建物だけではなく預貯金など財産すべての権利を失うことです。
預貯金や株式は引き継ぐけれども、不動産の引き継ぐ権利は手放すということはできません。
基本的に、すべての遺産を手放すことを前提に、不動産を引き継ぐ権利を放棄する覚悟が必要です。
また、相続の放棄を考えている段階で、名義変更など、故人の遺産に手を加える行為はしないようにしましょう。
やむを得ない事情により、土地や建物の名義を変更したとしても、引き継ぐ意思があったと判断されるからです。
土地や建物といった不動産も、預貯金などと同様、相続放棄することが可能です。
相続する不動産に住むつもりがないのであれば、税金や維持費用がかかることを考えて、相続放棄するのもよいでしょう。
ただし、相続放棄の申し立ては一度認められたら撤回できず、不動産だけでなく、預貯金を含む全ての遺産を手放すことになります。
相続放棄する際には、あとで後悔することがないよう、全ての遺産内容をきちんと確認したうえで申し立てを行うことが大切です。
福島市の不動産と住まいに関するご相談なら、私ども株式会社マルフォートにお任せください。
また、マイホーム購入に関するご相談も受け付けておりますので、まずは当社までお問い合わせください。
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住宅を購入するとき、選択肢としてあがるのが新築と中古です。
さらに中古の場合、物件概要に「リフォーム済み」と記載されていることがあります。
それでは、リフォームされている住宅には、どのようなメリットがあるのでしょうか。
そこで、リフォーム済みの中古物件について、その概要と注意点を解説します。
ここではまず、リフォーム済の中古物件の概要やメリットをまとめます。
リフォーム済みの中古住宅とは、まえに住んでいた人あるいは不動産会社がリフォームしてから売りに出した物件のことです。
壁紙やフローリングを張り替え、きれいな内装になっていることが特徴です。
また、洗面台、浴室、台所などの設備が交換されていれば、新品の状態で使えることもメリットです。
また、外壁を塗り替えている中古住宅は、新築のような見た目であることも少なくありません。
リフォーム済みであれば、あとで工事をする必要がないため、追加の費用はありません。
そのため、購入計画が立てやすいこともメリットと言えるでしょう。
購入のための予算が限られている場合は、物件概要に「リフォーム済み」と記載されている住宅も選択肢のひとつになります。
リフォーム済の中古住宅は、見た目がきれいになっている分、実際の建物の状況が分かりにくくなります。
そのため、見た目だけではなく、建物の内部の状況を把握したうえで、物件を選ぶようにしましょう。
選び方のポイントとなるのが、どこをどのようにリフォームしたのか、担当者にしっかり確認すること。
中古住宅によっては、リフォーム前とリフォーム後など、工事の過程の記録が残されていますので、不動産会社に問い合わせてみましょう。
もうひとつの選び方のポイントが耐震基準を目安にすることです。
1981年6月よりもまえに建てられた住宅は、現在の耐震基準を満たしていない可能性があります。
外見はリフォーム済みであっても、耐震基準を満たしていなければ、あとで追加工事の費用が発生するため注意が必要です。
とはいえ、中古住宅の内部までチェックすることは難しいでしょう。
そこで、ホームインスペクションを利用することも一案です。
ホームインスペクションとは、住宅診断士が客観的に住宅の状況を点検すること。
中古住宅がどのくらい劣化しているのか、欠陥はあるのか、改修の必要性はあるのか、その場合、どのくらいの費用がかかるのか、総合的に診断します。
専門家の助言を仰ぎつつ、内見を何度かおこなうなど、購入したあとに問題が発覚しないような選び方をしましょう。
リフォーム済みの中古住宅は、新築よりも安い価格で、きれいな家に住めることがメリットです。
ただ、内部の劣化が見えにくいため、選び方を押さえたうえで、購入を決めるようにしましょう。
福島市でマイホーム購入するなら、ホームインスペクションも出来る、株式会社マルフォートにお任せください。
不動産購入に関してお悩みの方は、ぜひ当社へお問合せください。
「相続」について真剣に考えるのはどんなときでしょうか？
刑事ドラマでは、亡くなった人の財産をめぐって一騒動起こるのが常ですが、できれば問題は避けたいと思っている方が多いのではないでしょうか？
しかし遺産のなかに不動産なども含まれると、はたして相続がメリットになるのかデメリットになるのか判断がしづらくなってしまいます。
そこでまず知っていてほしい言葉があります。
その言葉が「単純承認」です。
「単純承認」とは何でしょうか？
これは被相続人が亡くなった後、単純にすべての財産を引き継ぐことです。
財産と言っても、その内訳はさまざまでときには借金も含まれます。
被相続人が亡くなってから初めて周りが借金を知る！なんてことも珍しくありません。
本人に聞かないとわからない！なんて事態になるとトラブルに発展し兼ねないので注意しましょう。
相続開始を知ったときから3カ月、考える期間が与えられます。
期間を延長することもできるので3カ月で答えが出ない場合は、期間が過ぎる前に延長を申請しましょう。
その場合は家庭裁判所へ手続きに行きます。
すべて相続することにした場合、特に「相続します」などの証明や手続きはありません。
熟考期間3カ月を過ぎると自動的に「単純承認」となります。
もし相続を放棄することを考えていたり、一部のみの相続を考えていたりする場合はけっして被相続人の所有物に触れないようにしましょう。
相続開始を知ってから3カ月が経過すると自動的に「単純承認」となりますが、もしその間に被相続人の所有物に触れてしまうと、3カ月待たずその時点で相続が決定します。
それを「法定単純承認」と言います。
たとえば被相続人の所有物の一部を処分してしまったり、被相続人の口座のお金を使ったりした場合です。
しかし被相続人本人のお葬式費用として使用した分は、財産処分などに該当しません。
他にも
・相続人が故意に相続財産を隠した場合
・被相続人名義の不動産の賃料請求
・被相続人の借金の返済
・不動産の改修工事
・不動産と動産の売却と名義変更
といった行動は財産を相続する意思があるとみなされるので「法定単純承認」に該当します。
突然のこととなると、動揺してそれぞれの動きがばらばらになってしまうことがあるので、兄弟姉妹のいる方や親に兄弟姉妹がたくさんいる方は、相続が発生したときにできることとできないことを前もって情報共有しておくと良いでしょう。
知らないうちに法定単純承認となってしまっていた、なんて事態を避けられます。
相続に関して遺言書がある場合は別ですが、多くの方が単純承認を選択するようです。
その結果大きな負債を抱えることもあるので、相続する遺産にどんなものがあるのかしっかり調査することをおすすめします。
福島市エリアで不動産売却や不動産相続についてお悩みや相談したいことがある際には、株式会社マルフォートへ是非お問い合わせ下さい！
不動産の相続人に未成年者がいる場合の遺産分割協議についてご紹介します。
若くして亡くなると子どもが相続人となるケースがありますが、何も手続きをせずにそのまま遺産分割協議した場合、協議内容は無効となります。
未成年者がいるケースでの遺産分割協議と法定代理人についてみていきましょう。
不動産相続において、未成年者は単独では遺産分割協議に参加できません。
充分な判断をできる成人でないと法に基づく契約行為をおこなえないのですが、遺産分割協議は法に基づく協議だからです。
協議を進めるには代理人を立てる必要がありますが、親は代理人になれないケースがあるので注意しなくてはなりません。
法に基づく契約においては、親が代理人となるのが一般的ですが、親が相続人であれば子と利益相反となり、代理人としての公平性が保てなくなるためです。
配偶者が亡くなった場合では、残った親は遺産分割協儀の参加対象者となるので、親以外の誰かを代理人として選出する必要があります。
父親がすでに亡くなっていて、父方の祖父母が亡くなった際の遺産分割協議では、母親は相続に関係ないので代理人になれます。
未成年者は単独で遺産分割協儀に参加はできず、状況に応じた代理人が必要であると覚えておきましょう。
不動産相続において、未成年者には法定代理人が必要で、代理人選出には家庭裁判所への申し立てをしなくてはいけません。
法定代理人を裁判所に申し立てる際の注意点は次の2つです。
・裁判所が代理人を探すのではない
・遺産分割協儀案が必要
代理人は裁判所が選んでくれるわけではなく、あらかじめ選出した人が適切かどうかを、裁判所で判断してもらいます。
利害関係のない親戚や司法書士や弁護士などに依頼してから、裁判所へ代理人の申請をします。
また、法定代理人の手続きでは遺産分割協議案を書面で提出する必要があります。
未成年者にとって不利とならないように遺産分割協議が進められているか、裁判所がチェックするためです。
法定代理人は未成年者一人につき一人ずつ選定しなくてはならず、兄弟姉妹をまとめて一人の代理人が受任することはできない点も注意しましょう。
不動産相続では未成年者は単独で遺産分割協議に参加できません。
面倒臭いからとそのまま協議を進めても、あとから発覚すれば無効になるので、きちんと法定代理人を立てるようしましょう。
法定代理人は家庭裁判所への申し立てが必要で、2週間～1ヶ月の時間がかかる点も覚えておいてくださいね！
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内見当日は、複数の物件をまわることが多いため、それぞれの所要時間は2時間以内が平均と言われています。
そのため、中古マンションを内見するときは、事前に入念に準備しておくことが大切です。
そこで、内見のときに持参すると便利な持ち物や、当日に注意して見たほうがいいポイントをご紹介します。
まずは、持参予定の家具や家電の寸法を測っておき、当日もれなくチェックできるようにメモを準備しましょう。
内見当日の持ち物を事前に準備しておくことも、スムーズにチェックするためのポイントです。
まずは、気になったポイントのメモをとれるように、筆記用具を準備しましょう。
また、スマートフォンやデジタルカメラがあると、中古マンションの状態を記録できるため便利です。
中古マンションの場合、建物や設備が劣化していないか、念入りにチェックする必要があります。
写真に記録しておけば、あとで修繕交渉するときに使えますので、さまざまな角度や距離から、できるだけたくさん撮影しましょう。
中古マンションの間取りの図面は、内見のときに不動産会社の担当者が持ってきます。
事前に図面をもらって目を通し、気になるポイントをメモして持参すれば、チェックが必要な個所がすぐにわかるので便利です。
中古マンションを内見するとき、建物の状態を把握するために、とくに注意してチェックするポイントがあります。
外壁や内壁のひびは、重要なチェック項目ではありますが、すべてのひびが建物の強度に影響を与えるわけではありません。
小さなひびは気にする必要はありませんが、大きなものは建物の歪みや傾きが原因かもしれませんので注意するべきポイントです。
また水回り関係は、適切に管理されていないと、設備の老朽化や床の傷みが進んでいることがありまので、しっかり見たほうがいいポイントです。
劣化の度合いだけではなく、カビが生えていないかどうかもチェックするようにしましょう。
中古マンションの場合、実際に住む専用部分だけではなく、エントランスをはじめとする共用部分も重要なチェックポイントです。
エントランスが汚い、エレベーターが著しく老朽化している、廊下の電球が切れている等の問題が見受けられるようでしたら注意が必要です。
共用部分の設備などの修繕費用をめぐって、のちのちトラブルが発生するかもしれませんので、状況を確認するようにしましょう。
中古マンションを内見するときは、自分が重視するポイントをまとめておくと、当日にチェックしそこなうことを防げます。
また、不動産会社の担当者に、自分の希望条件を伝えておけば、よりスムーズに内見できるでしょう。
福島市エリアで不動産売却や不動産相続についてお悩みや相談したいことがある際には、株式会社マルフォートへ是非お問い合わせください！
遠縁の親戚など、身寄りがない人が不動産を遺した。
相続人が全員相続を放棄した。
このような場合に、遺された不動産を売却する方法はないのでしょうか。
今回は相続人がいない場合に利用できる「相続財産管理人」制度について、役割や利用の際の注意点などを紹介します。
相続財産管理人は、申し立てが行われてから家庭裁判所に任命されます。
相続財産管理人は、相続財産の調査を行い、目録の作成や、不動産の名義変更、売却をすることもできます。
亡くなったに債務などがあった場合には、債権者などに支払いをおこなったり、特別縁故者への分与が認められると分与の手続きも行ったりします。
相続財産管理人は相続放棄の際に利用されることも多いです。
相続放棄をしても、不動産の管理義務から逃れられるわけではありません。
たとえば、実家が空き家になった場合、相続放棄をしたとしても管理の義務が残ります。
このようなときに、相続放棄をした相続人が、相続財産管理人の選任申し立てをおこなうことができます。
＜選任の流れ＞
被相続人が最後に居住していた住所地の家庭裁判所に申し立てを行い、受理されると、審理が開始されます。
裁判所の審理のあと、相続財産管理人が選ばれます。
申し立てした人が希望を出すこともできますが、一般的には裁判所の候補者リストから、弁護士や司法書士が選任されることが多いです。
＜必要書類＞
・相続財産管理人選任申立書
・戸籍謄本
・被相続人の住民票除票または戸籍附票
・遺される財産を証明するもの
相続管理人を推薦する場合、候補者の住民票または戸籍附票が必要となります。
相続財産管理人の制度を使うにあたって、いくつか注意点があります。
＜予納金が必要＞
相続財産管理人の選任申し立てを行うには費用がかかります。
申し立て手数料、郵便切手、官報広告費用などは1〜2万円程度ですが、裁判所に20～100万円程度納める「予納金」が必要です。
この予納金は、相続財産管理人の報酬などにあてられるものです。
＜不動産売却には家庭裁判所の許可が必要＞
不動産の売却には、予定価格と売却予定先を明示した上で、許可申立てをする必要があります。
また、売却価格は「公正な時価」でなくてはならないので、不動産鑑定士による鑑定などで、価格の公正性を家庭裁判所に対して示す必要があります。
この制度は、お金を貸していた人が亡くなった場合や、相続放棄する際に利用することができます。
手続きの流れについて理解し、いざというときに活用する参考にしてください。
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中古住宅を購入しようと考えたとき、まず立地そして環境、次に部屋の間取りとどんなふうに生活を楽しめるのか、いろいろと想像することでしょう！
パッと見は「とてもすてき！」と思えても中に入って少しずつ進んでいくと、歩くたびにキシキシと音が、壁には雨漏りの跡が、と不安要素が出てきます。
その不安を目に見える形で表してくれるのがホームインスペクション、つまり住宅診断です。
事前にインスペクションを実施すれば、安心して中古住宅を購入できます。
中古住宅におけるホームインスペクションは、大抵は購入を検討しているほうが実施します。
流れとしては購入希望者が診断会社に相談し、診断内容や見積もりを決定したあと、家主と日程を調整して住宅診断士が診断を実施します。
初期相談から診断実施までの流れがスムーズにいくように、施工業者と密に連絡を取り合いましょう。
日本ではあまりなじみがないかもしれませんが、中古住宅の売買が一般的な欧米をはじめとする諸外国では中古住宅購入を検討している多くの方が実施しています。
ホームインスペクションの対象箇所で多いのは、耐震性を測るため柱・はりなどの強度確認（傾きやひび割れ）や、害虫被害の有無、給排水管の劣化・サビの状態などです。
この他にも基礎・屋根・バルコニー・外壁などの予想対応年数や修理が必要な箇所や不具合なども知ることもできます。
ホームインスペクションの最大のメリットは「安心して中古住宅を購入できる」ことでしょう。
専門家が家の状態を診断してくれるので、欠陥物件を購入するリスクを減らすことができます。
外見だけではわからない構造上の欠陥や、老朽度合いがわからないまま中古住宅を購入してしまい、住み始めてから多額の修繕費が発生してしまう問題をときどきテレビで見ることもあるので、しっかりと診断してもらうことは大切です。
別のメリットは細かな診断により、これから必要となる修繕箇所や修繕費用の予想が立てやすくなることや、購入価格が適正かどうかを判断する基準が得られることです。
一生に一度の買い物で失敗すると、ずっと後悔することになりかねないので、ホームインスペクションを実施しましょう。
買主に大きなメリットがあるホームインスペクションですが、注意点もあります。
診断のための費用が発生することはもちろん、家の所有者から許可をもらう必要があったりします（必須ではありませんがトラブルを避けるために必要）。
インスペクションを実施する前に、もしくは最中に、違う人がその家を購入してしまう可能性もあります。
不安を安心に、または購入の最後の一押しとなってくれるのが住宅診断です。
中古住宅を購入することを検討している方はホームインスペクションの利用をおすすめします。
購入後のトラブルやリスクを減らせるとスムーズな新生活の出発となるでしょう。
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インスペクション（inspection）は英語で「調査」「検査」を意味しますが、近年ホームインスペクション（住宅診断）というフレーズをよく見聞きします。
新築住宅や中古住宅を購入するとき、第三者によってホームインスペクションがおこなわれます。
安心してマイホームを購入するために、ホームインスペクションの概要や流れなどをチェックしておきましょう。
日本では、「20年も経つと建物価値は失われる」「古い家を手放したくても、売れるのは土地だけ」とよく言われます。
古い戸建て住宅を売るときは、「古家付き土地」として土地を重視しながら売買されることが少なくありません。
しかし近年は建築資材の質や建築技術が向上し、また耐震性も強化されたため、年月の経った建物にも適正な価値がつけられるようになりました。
そこで登場するのが、ホームインスペクションです。
自分で家を建てる場合は、完成後見えなくなる基盤・構造・建材などについて事前に説明を受けることが多いでしょう。
しかし建売住宅や中古住宅を購入する場合は、住宅の欠陥などに関する専門知識が必要です。
また、リフォーム・リノベーション工事においてもホームインスペクションが大きな助けになるでしょう。
＜ホームインスペクションの流れ＞
基本的に、ホームインスペクションは目視による診断がメインです。
まず基礎・屋根・外壁・内壁・屋根裏・床下などをチェックし、劣化の有無や程度を診断します。
また、壁のひび・水跡や虫食いの形跡などもチェックします。
耐震強度や部材の強度なども細かく確認しますが、この工程にはさほど時間がかからないようです。
検査の所要時間は、約30坪で2~3時間くらいが目安です。
診断が終わったら、問題の有無や機械による詳細な検査の必要性などについて依頼者に報告されます。
ホームインスペクションをおこなう最大のメリットは、売主と買主の双方が得られる安心感です。
「住んでからでないと良さがわからない」という買主の場合、コスト削減のために中古住宅を購入したのに修繕費が高額になってしまう恐れがあります。
また、なんらかのアレルギーを持っている場合はシックハウス対策として材料を知ることも重要です。
通常ホームインスペクションをおこなう場合は買主側が費用を負担しますが、住宅建物に付加価値をつけるために売主側が実施することもあります。
建物に付加価値がつくと、「古家付き土地」を売るより高い利益が見込める場合も少なくありません。
買い手がすでに何件かの検査にコストを費やしている場合などは、診断書の有無が決断を左右するかもしれません。
検査の結果なんらかの問題点が見つかった場合も、問題点を承知のうえで購入してもらってトラブルのリスクを下げられることがメリットとなります。
＜インスペクション利用による注意点＞
購入予定者がホームインスペクションを利用する場合は、家主の許可が必要です。
検査を依頼している間に別の人がその住宅を購入する可能性もあるため、本当に気に入った住宅があれば仮押さえなどの手順を踏むとよいでしょう。
購入につながらなくても検査費用はかかるので、何件もおこなうのは難しいでしょう。
不動産会社が「ホームインスペクション実施済み」として販売している住宅をあらためて検査することも可能ですが、その場合は不動産会社の実施結果に近い診断結果になる可能性があります。
中古住宅の価値を見直すため2016年に宅建業法が改正され、住宅などの売買においてホームインスペクションの説明が義務化されました。
着実に不動産売買を進めるため、ホームインスペクションについてもじっくり考慮したいですね。
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